Hoge prijzen, laag aanbod: drie swing state-steden laten de huizencrisis zien

Andy Balmert dacht dat hij alle vakjes voor eigenwoningbezit had aangevinkt. Hij heeft een universitair diploma, heeft een solide krediet opgebouwd en werkt als special effects-operator voor een luxe hotelcasino aan de Las Vegas Strip.

De markt was het daar niet mee eens. Balmerts zoektocht duurde acht maanden, terwijl hij talloze uren doorbracht met vastgoedapps en een tiental huizen in Las Vegas per dag bezocht. Het eindigde in augustus nadat hij een subsidie ​​van $50.000 had ontvangen uit een nieuw programma dat zich richtte op huishoudens uit de middenklasse. betaalbaarheidscrisis heeft zich tot ver buiten de Amerikanen met lage inkomens verspreid.

Balmert beschouwt zichzelf als een geluksvogel. Verhoogde rentetarievensamen met recordhoge huizenprijzen aangewakkerd door een ernstig tekort aan aanbod, hebben veel huishoudens uit de middenklasse uit de markt gedrukt. Een groeiend deel van de huishoudens met een middeninkomen was vorig jaar bereid hun schulden op riskanter terrein te brengen om de sprong naar eigendom te maken, volgens een Bloomberg-analyse van 10 miljoen federale woningkredieten tussen 2018 en 2023.

Veel kredietverstrekkers en voorstanders van consumenten geven er de voorkeur aan dat de schuld-inkomensratio van kredietnemers niet boven de 36% uitkomt, omdat daarboven hogere tarieven en vergoedingen voor hypotheken waarschijnlijker zijn en het risico op wanbetaling toeneemt. Maar vorig jaar had 58% van de huishoudens met een middeninkomen die een hypotheek kregen, een schuld/inkomensschuld van 40% of meer – een aandeel dat het grootste is sinds minstens 2018.

Huisvesting is doorgaans een lokale kwestie. Maar de betaalbaarheidscrisis is naar het centrum van de nationale politiek verschoven, wat ingewikkelde uitdagingen met zich meebrengt voor zowel de Democratische kandidaat Kamala Harris als de Republikeinse Donald Trump, terwijl ze kiezers in strijdtonelen proberen te overtuigen met beloften om de huisvestingskosten aan te pakken. In verschillende gebieden van de swing states is de pijn vooral acuut voor nieuwe en aspirant-kopers uit de middenklasse.

In Las Vegas had bijna driekwart van de huishoudens met een middeninkomen die vorig jaar een hypotheek kregen, een schuldenlast van meer dan 40%. Dat is een van de hoogste aandelen in het land.

De provincies Montgomery, Chester en Bucks – buitenwijken van Philadelphia waar ooit veel arbeiderswoningen stonden – kenden de grootste daling van het aantal te koop staande woningen, tot iets minder dan 3.000, vergeleken met 10.800 woningen twee verkiezingen geleden.

Ongeveer 41% van de redelijk geprijsde huizen in Atlanta werd vorig jaar opgepikt door contante kopers – een enorme stijging van 22 procentpunten ten opzichte van 2018, ondanks de groeiende aandacht voor die trend.

Jaren van pijn

Hoewel de De Federal Reserve is begonnen met het verlagen van de renteHet kan jaren duren voordat het eigenwoningbezit betaalbaar wordt.

Volgens de berekeningen van Fannie Mae zou er een van de volgende drie dingen nodig zijn, of een combinatie daarvan, voordat de betaalbaarheid terugkeert naar het niveau van 2016-2019: de gemiddelde prijs van een eengezinswoning zou met 38% moeten dalen tot $257.000, vergeleken met de $414.340 in september. ; het gemiddelde gezinsinkomen zou met ruim 60% moeten stijgen naar $134.500; Anders zou de hypotheekrente moeten dalen van ongeveer 6,5% naar 2,35%.

Harris zei dat ze de kosten zou aanpakken door het woningaanbod uit te breiden. In de aanloop naar de verkiezingen van 5 november heeft ze dat gedaan beloofd om het aantal betaalbare woningen dat te koop of te huur staat tegen het einde van haar eerste termijn met 3 miljoen te vergroten. Haar plan omvat belastingvoordelen voor bouwers die starterswoningen bouwen en een aanbetaling van $25.000 voor 4 miljoen starters.

Trump heeft beloofd het probleem aan te pakken door de regelgeving te verminderen die de huisvestingskosten verhoogt en door federale grond open te stellen voor woningbouw.

Sommige deskundigen op het gebied van de huisvesting en de economie waarschuwen dat het federale beleid wellicht niet veel verschil zal maken.

“Ik denk echt dat de focus op de aanbodkant moet liggen”, zegt Mark Fleming, hoofdeconoom bij First American Financial Corp., de moedermaatschappij van de Amerikaanse financiële sector. grootste Amerikaanse titelverzekeringsmaatschappij. “De uitdaging is dat de federale overheid niet veel kan doen. Veel ervan is een soort lokale bestemmingsplannen, lokale hindernissen op het gebied van de regelgeving.”

Vegas-schuldenrek

Balmert, 34, begon met een zelfopgelegde limiet van $ 250.000 voor een starterswoning met een redelijke reisafstand naar zijn werk in Las Vegas. Hij was niet eens in het honkbalveld. De gemiddelde prijs in dit gebied bedraagt ​​$426.000, een stijging van 50% ten opzichte van $288.000 vijf jaar geleden.

Hij had vooraf toestemming gekregen van een kredietverstrekker om meer uit te geven, maar hij wilde zich niet overbelast voelen.

Andere huishoudens uit de middenklasse in de omgeving van Vegas strekten zich uit. Vorig jaar had 72% van de nieuwe leners met een middeninkomen maandelijkse schulden die 40% of meer van hun inkomen opslokten, vergeleken met 53% slechts twee jaar eerder.

Het aantal nieuwe leningen is sinds eind 2021 sterk gedaald, deels omdat eigenaren terughoudend zijn met het opgeven van hypotheken tegen lage tarieven vastgezet. Dat betekent dat miljoenen Amerikanen rijkdom hebben verworven door de combinatie van stijgende huizenprijzen en goedkope leningen.

Toch werpt het groeiende aandeel kredietnemers met hogere schulden een licht op de strijd van aspirant-huiseigenaren uit de middenklasse, vooral de jongere generaties zonder rijkdom of zonder ouders die de rekening kunnen helpen betalen.

“We hebben een jongere generatie die simpelweg niet in staat is een huis te kopen, punt uit”, zegt Justin Jones, commissaris van Clark County, waar Las Vegas onder valt. “Er zijn er niet zoveel die een huis willen kopen. Maar zelfs degenen die dat wel willen, kunnen dat eenvoudigweg niet zonder enige vorm van hulp”, tenzij ze tot de hoogste inkomens behoren.

Balmert kwam niet in aanmerking voor de meeste aanbetalingsbijstand vanwege inkomsten die hij omschrijft als ‘middelhoog’. Dankzij een subsidie ​​van een door de overheid gesponsorde Federal Home Loan Bank kon hij een appartement in Spaanse stijl met twee slaapkamers in de buitenwijk Lone Mountain sluiten voor iets meer dan $300.000 – en een schuld-inkomensratio ruim onder de 36%.

Maar zijn maandelijkse betaling is twee keer zoveel als wat hij aan huur betaalde. Balmert heeft de afgelopen jaren geen langere pauze genomen van zijn werk en kan zich geen pauze tussen twee banen veroorloven. ‘Niet voordat ik weer schuldenvrij ben’, zei hij.

LEES MEER:

Initiatieven voor de betaalbaarheid van woningen zijn dit voorjaar gelanceerd

De FHLBank San Francisco, die een regio heeft die Nevada, Californië en Arizona omvat, lanceerde vorig jaar een proefprogramma van $ 10 miljoen speciaal voor huizenkopers met een middeninkomen. De $20 miljoen aan fondsen die dit jaar werden toegevoegd, werden snel weggenomen vanwege de sterke vraag. De meeste deelnemende kredietverstrekkers waren kredietverenigingen.

Sommige deskundigen zeggen dat subsidies de betaalbaarheidscrisis kunnen verergeren.

“Als je de vraagkant van de vergelijking een boost geeft met de aanbetalingssteun, help je die mensen dan echt?” vroeg de Vlaming van de Eerste Amerikaan. “Want als ze niets te kopen hebben, hoef je alleen maar meer mensen toe te voegen en vervolgens de prijzen te verhogen.”

Voor Balmert maakte de subsidie ​​het kopen van een huis in ieder geval mogelijk. Wat Harris en Trump betreft, hij is er niet van overtuigd dat beiden een plan hebben om zijn duizendjarige vrienden te helpen huiseigenaren te worden.

Bij de laatste verkiezingen stemde Balmert op Joe Biden. Deze keer is hij besluiteloos.

“Ik wil iedereen horen”, zei hij.

Er zijn maar weinig nieuwe huizen onder de $ 600.000

Inwoners van de buitenwijken van Philadelphia weten hoe het is om een ​​tekort aan betaalbare woningen te hebben.

Xavier Wylie, een 35-jarige uit West Chester, had een goede baan en verdiende $ 72.000 per jaar, waardoor hij kon sparen voor een huis nadat hij het appartement met twee slaapkamers was ontgroeid dat hij huurde met zijn vriendin en kinderen van 13 en 9 jaar oud. en 7.

Maar nadat hij al vóór de pandemie naar een huis had gezocht, vond hij niets dat in de buurt kwam van wat hij nodig had en dat hij zich kon veroorloven.

“Het was volkomen demoraliserend”, zei Wylie. “Je ziet je kinderen ouder worden, je beseft dat er behoefte is aan meer ruimte, je hebt de wens, je hebt de wens, je hebt de wil, je werkt elke dag hard. En het voelt alsof je tegen een stenen muur blijft botsen en er is niets, niets, niets.”

Wylie, een verdelger, kon in april eindelijk een huis met drie slaapkamers kopen in Coatesville, maar alleen met de hulp van een aanbetaling van $ 20.000 en kredietadvies van de non-profit Housing Partnership of Chester County. Hij betaalde $ 185.000 voor een rijtjeshuis uit 1905 dat in 2019 voor $ 94.900 werd verkocht.

Wylie’s ervaring komt maar al te vaak voor in de provincies Montgomery, Bucks en Chester. Volgens een Bloomberg-analyse van Redfin-gegevens kende het gebied sinds 2016 de grootste daling in het aantal nieuwe en bestaande woningen dat te koop stond onder de grote Amerikaanse grootstedelijke divisies.

De voorraad is afgenomen omdat huiseigenaren met een lage hypotheekrente op hun plek blijven, en ontwikkelaars niet veel huizen van minder dan $ 600.000 bouwen vanwege de hoge grondkosten, zegt Michael Maerten, voorzitter van de raad van bestuur van Tri-County Suburban Realtors.

De provincies Chester en Montgomery kenden tussen 2020 en 2023 een grotere bevolkingsgroei dan waar dan ook in Pennsylvania, en inspanningen om de groene ruimte te behouden, vooral in de provincies Bucks en Chester, hebben het tekort verergerd, zegt Kevin Gillen, senior research fellow aan de Drexel University in Philadelphia. .

“Waar wonen deze jonge mensen die van de universiteit komen, uit het leger komen, mensen die aan hun carrière beginnen, jonge gezinnen beginnen en leraren en verpleegsters en politieagenten en elektriciens, waar gaan ze heen?” Dat heeft Bucks County-commissaris Robert Harvie gezegd. ‘Er is hier geen plek voor hen.’

Beide campagnes beschouwen Pennsylvania als cruciaal voor het winnen van het presidentschap, en de stemming in Philadelphia en de omliggende provincies – Bucks, Montgomery, Chester en Delaware – kunnen helpen bepalen wie het Gemenebest wint.

Wylie twijfelt over op wie ze moet stemmen en denkt niet dat de ene kandidaat beter zou zijn dan de andere op het gebied van de economie of de huisvesting.

‘Eerlijk gezegd ben ik gewoon niet verkocht aan een van beide,’ zei Wylie. “Ik geloof niet dat een van beide voor het volk is.”

All-Cash kopers

In de omgeving van Atlanta bestoken investeerders die graag huurwoningen willen kopen vastgoedmakelaar Kim Owens met “30 telefoontjes per dag met de vraag of ik een huis aan hen wil verkopen voordat ik het zelfs maar op de markt heb gezet.”

Te vaak zijn beleggers en andere kopers van contant geld de enigen die het zich kunnen veroorloven om te kopen.

Metro Atlanta sprong na de Grote Recessie op grote schaal op de radar van private equity-bedrijven en vastgoedbeleggingsfondsen. De bedrijven hebben beslag gelegd op huizen in het gebied met een korting van maximaal 11% in vergelijking met kopers van een eigen woning, blijkt uit onderzoek dat door Brian An, een assistent-professor aan het Georgia Institute of Technology, in een paper uit 2023 wordt aangehaald.

Atlanta staat sindsdien op of bijna bovenaan de verlanglijst van contante kopers. Volgens een Bloomberg-analyse van vastgoedgegevens van Attom gingen ruim vier op de tien huizen die vorig jaar in dit gebied tussen de $300.000 en $500.000 werden verkocht, naar allerlei soorten contante kopers, van particulieren tot grote instellingen. Beleggers die in een jaar tijd minstens tien eigendommen kochten – vaak duidend op een instelling – kochten in 2023 9% van die huizen op, een scherpe daling ten opzichte van de pandemie, maar nog steeds meer dan tweemaal het niveau van 2018.

De trend was duidelijker in sommige gebieden in de stad Atlanta, blijkt uit onderzoek van An. In de overwegend zwarte buurten waren bedrijven, waaronder kleine investeerders, tussen 2010 en 2021 bijvoorbeeld betrokken bij 70% van de eengezinstransacties. Dat is ongeveer het dubbele van het percentage in andere buurten.

Owens, die zwart is, zei dat veel van haar huizenkopers die een eigen huis kopen zo onder de studieschulden zitten dat hun schoolleningen soms hoger zijn dan hun hypotheeklasten. Degenen die het zich niet kunnen veroorloven om te kopen, vooral Generatie Z, huren in plaats daarvan nieuwe huizen zodat ze op zijn minst kunnen genieten van nieuwe voorzieningen, zei ze.

Geconfronteerd met de keuze tussen verkoop aan individuen met weinig geld of aan investeerders, kunnen huiseigenaren het geld vaak niet weerstaan.

“Iedereen die voor minder dan 400.000 dollar wil kopen, gaat concurreren met investeerders”, aldus Owens.

Als ze verkozen wordt, zegt Harris dat ze het Congres ertoe zal bewegen de belastingvoordelen af ​​te schaffen voor grote institutionele beleggers die koopwoningen opkopen en er huurwoningen van maken.

“Sommige bedrijfseigenaren kopen tientallen, zo niet honderden huizen en appartementen, keren zich om en verhuren ze tegen extreem hoge prijzen”, zegt Harris. gezegd vorige maand tijdens een campagnebijeenkomst in Raleigh, North Carolina. “En het kan het voor gewone mensen onmogelijk maken om een ​​huis te kopen of zelfs te huren.”

Taffy Carruth, een 41-jarige manager van een appartementencomplex die in de omgeving van Atlanta woont, is sinds januari op huizenjacht. Ze is de afgelopen maanden aangemoedigd omdat er meer redelijk geprijsde huizen op de markt kwamen, maar zegt dat er nog steeds een gebrek is aan nieuwere, ruime woningen in haar prijsklasse. Soms heeft Carruth zich afgevraagd of haar inkomen van ongeveer $ 60.000 de rekeningen zou kunnen betalen.

“Dit is wat ik maak. Kan ik in mijn eentje een huis onderhouden?” zou ze denken. “Nou, laten we uitloggen.”